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Economía

Nueva Ley Hipotecaria: lío entre notarios, exigencias más duras y… ¿frenazo en las ventas?

El mercado inmobiliario espera impaciente la entrada en vigor este domingo de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. Tras años de idas y venidas, negociaciones y cambios respecto al proyecto inicial, la nueva ley hipotecaria (como se le conoce popularmente) echa a andar con tantas expectativas como interrogantes alrededor. ¿Están preparadas las entidades y los notarios para los nuevos procedimientos? ¿Se encarecerán las hipotecas? ¿Cómo afectará a los clientes? ¿Y a los bancos?

Todas las partes coinciden en la buena fe que subyace en la norma, al colocar en el centro a los consumidores y pretender darles mayor seguridad y protección. Para eso, entre otros mecanismos, se han elevado las exigencias y los requisitos del estudio de solvencia previo, pero esto podría tener también una cara b. «La nueva ley podría dificultar la compraventa y actuar como freno, aunque sea temporal, de las operaciones», apunta Ferran Font, director de Estudios del portal Pisos.com.

Tras varios años con el mercado digiriendo el estallido de la crisis inmobiliaria de 2008, el año 2013 comenzó a gestarse una remontada que ha permitido recuperar parte del terreno perdido en la etapa anterior, pese al descenso del 3,1% que se registró en abril. Según los datos del INE, ese mes cambiaron de manos 41.049 casas, frente a las 42.649 de marzo o las 43.695 de febrero.

Las cifras aún están lejos de los registros del boom, pero la tónica es positiva y algunos actores del mercado temen que ahora pueda quedar interrumpida. En esta línea advierte también Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que pone el foco en las dificultades que podrían encontrar los ciudadanos con rentas más bajas o con una situación laboral más inestable, especialmente los jóvenes. «En el camino de la transparencia y de los análisis de solvencia más exigentes, las rentas más bajas tenderán a tenerlo un poco más difícil», apunta a EL MUNDO.

En muchos de estos casos los consumidores serán empujados al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado, con el consiguiente impacto sobre los precios. Alquileres más altos e… ¿hipotecas más caras?

Es otra de las incógnitas sobre la mesa. La nueva ley establece que sean los bancos quienes asuman la totalidad de los costes de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que los clientes tendrán que pagar los gastos de tasación. Los consumidores temen que ese aumento para las entidades se compense con unas hipotecas más caras. «Habrá bancos que se sientan tentados de trasladar los costes al precio de las hipotecas, pero la competencia del mercado determinará en último término las ofertas que más interesan al consumidor», añade Santos González.

El papel de los bancos en la etapa de esplendor inmobiliario en España fue muy cuestionado. La concesión casi indiscriminada de hipotecas durante años acabó generando una bolsa de crédito impagado que dejó a cientos de miles de familias desahuciadas y un volumen de activos tóxicos en los balances de las entidades que terminó asestando el golpe de gracia a muchas de ellas. Al amparo de esa eclosión crediticia se rubricaron contratos con condiciones abusivas que, años después, derivaron en costosos litigios judiciales a cuenta de los intereses de demora, los vencimientos anticipados o las cláusulas suelo.

Ni los ciudadanos ni las autoridades ni los bancos quieren que la historia se repita, por eso se supone que la nueva ley hipotecaria prima las garantías durante todo el proceso. «Confiamos en que sirva para aumentar la seguridad jurídica del mercado hipotecario y reducir tanto las discrepancias judiciales como la litigiosidad, que es perjudicial para el cliente y la entidad», afirman desde la Asociación Española de la Banca (AEB).

La agencia de calificación Moody’s, en esta línea, ha publicado esta semana un análisis sobre el impacto de los cambios. «La nueva ley reducirá los riesgos legales para la banca al incrementar la transparencia en el proceso de contratación, pero también dificultará la recuperación de préstamos morosos al retrasar el inicio del proceso de ejecución hipotecaria», en palabras de Alberto Postigo, vicepresidente senior de la Oficina de Crédito de la agencia de calificación.

Los bancos aseguran estar preparados para los cambios. La nueva ley introduce un importante esfuerzo de información en la fase precontractual para las entidades y los notarios con el fin de asegurar que el cliente entiende bien las características del contrato y mejorar la clarificación y tramitación de hipotecas.

Aparece así en escena una figura, la de los notarios, que a partir de este domingo adquiere mayor relevancia en todo el recorrido desde que el cliente se interesa por una hipoteca hasta que recibe sus llaves en mano.

Ellos serán los encargados de verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia, es decir, que los bancos han entregado la documentación precontractual con diez días de antelación (tal y como obliga la ley), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre el contrato y que el prestatario las comprende y acepta.

«Sobre ellos recae una enorme responsabilidad», reitera Manuel Pardos, presidente de la asociación de usuarios de banca Adicae, que comparte sus dudas con EL MUNDO. «Ante un contrato tan complejo como el de tipo hipotecario, ¿podrán cumplir los notarios?». Confía en que sí, pero cree que «tendrán que incrementar sus infraestructuras» para poder dar cobertura a todos.

Para facilitar esa fase previa, la norma exige utilizar un canal telemático seguro que permita a la entidad enviar la documentación al notario elegido libre y gratuitamente por el cliente antes de la firma.

Precisamente esa infraestructura digital ha sido objeto de polémica en las últimas semanas. El Gobierno, a través del Ministerio de Justicia, intentó zanjarla el pasado viernes con la publicación de una moratoria de última hora que da a entidades y notarios un mes y medio para que adapten sus recursos a las nuevas condiciones. La prórroga permite la tramitación en papel u otros canales alternativos hasta el 31 de julio para dar tiempo a los bancos a que «actualicen sus plataformas informáticas», según la orden firmada por el director general de los Registros y del Notariado del Ministerio, Pedro Garrido Chamorro.

Justicia pretende evitar así la paralización de las operaciones «al no haberse completado la conexión informática de las plataformas telemáticas de algunas entidades de crédito para la remisión de la información precontractual a las notarías».

Algunas voces apuntan que la plataforma promovida por el Consejo General de Notarios -a la que tienen acceso casi 3.000 profesionales de toda España- no ha llegado a tiempo, si bien desde el propio Consejo niegan este punto. Explican que hasta ocho entidades -entre ellas, Banco Santander y BBVA– ya están conectadas y funcionando «sin una sola incidencia» y alegan que la moratoria «no vendría provocada por problemas técnicos de la plataforma notarial, sino por la necesidad de ampliar el plazo de conexión, ya que los prestamistas han tenido poco tiempo para adecuarse».

Desde el Consejo señalan también otra polémica de estos días que ha enfrentado a los notarios que defienden el uso de su plataforma, Ancert, y las asesorías y gestorías privadas y de los bancos, que apoyan el uso de plataformas alternativas, como las de Indra o grupo BC. «La indefinición legislativa acerca de cuales debían ser los mejores medios telemáticos que se debían emplear por los prestamistas para remitir telemáticamente la documentación ha provocado una dilación en su elección y ejecución por parte de aquellos», aseguran.

Ante los posibles problemas que puedan surgir durante las primeras semanas de aplicación de la nueva norma, clientes y entidades han optado por acelerar la firma de créditos para la vivienda en los días previos a la entrada en vigor. También sobre esto se ha pronunciado el Ministerio deJusticia en una segunda instrucción que establece que sólo podrán formalizarse con efectos de la normativa anterior los contratos en los que se haya acreditado que el prestatario ha aceptado la oferta vinculante sin modificaciones antes de esa fecha. Si no se acredita el acuerdo previo, se aplicará la nueva normativa y será necesario el otorgamiento del acta notarial de información previa.

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